Opracował Tadeusz Bielicki
CHICAGO
(773) 230-4598
bielickitad@yahoo.com
Acceleration Clause - klauzula zgodnie z którą pożyczkodawca może zażądać całej sumy niespłaconego jeszcze kredytu hipotecznego. Najczęstszym powodem stosowania przez pożyczkodawcę accelaration clause są zaległości w spłacaniu pożyczki.
Adjustable-Rate Mortgage (ARM) – kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem; oprocentowanie zmienia się w zależności od indeksu (najpopularniejsze indeksy: CMT,COFI,LIBOR). Wysokość procentu w tego typu pożyczce = indeks + marża (margin). Marża nie zmienia się w czasie trawania pożyczki, indeks jest zmienny.
Amortization - spłaty pożyczki zazwyczaj miesięczne skłdają się z procentu (interest) i sumy nominalnej (principal). Z biegiem miesięcy i lat część procentowa maleje a część pożyczkowa rośnie aż w końcu określonego czasu 10,15 lub 30 lat pożyczka zostaje zamortyzowana czyli spłacona.
Assessment – wycena warości nieruchomośći w celach podatkowych.
Assessor – urzędnik który decyduje o wysokości podatku na podstawie wyceny, procedur i przepisów prawnych.
Asset - rzecz posiadana, własność np: dom, ziemia, biżuteria. Rzeczy które mogą być łatwo zamienione na gotówkę takie jak akcje giełdowe stanowią “liquid assets”.
Assignment - cesja, przeniesienie praw własności.
Appraiser - osoba która posiada wykształcenie i doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości, część pracuje bezpośrednio dla instytucji udzielających kredytów hipotecznych, część jest niezależna.
Attorney’s Fees - Opłata jaką musimy uiścić adwokatowi za reprezentowanie nas w czasie transakcj kupna-sprzedaży nieruchomości. Attorney’s fee jest sprawą do uzgodnienia między adwokatem a jego klientem. W Chicago i okolicach adwokaci mówiący po polsku za “prosty closing” pobierają $450.
Bankruptcy – bankructwo, niewypłacalność. Istnieje kilka typów bankructw jednak najbardziej popularne jest tzw. proste bankructwo (straight bankruptcy) “Chapter 7 No Asset” które zwalnia pożyczkobiorcę od spłaty większości długów. Wszystkie wartościowe rzeczy (ruchomości i nieruchomości) dłużnik przekazuje syndykowi masy upadłościowej który je sprzedaje i zaspakaja wierzycieli. Jednak w większości przypadków sprzedaż masy upadłościowej się nie odbywa bo osoby starające się o bakructwo nie posiadają majątku. W tej sytuacji bankructwo sprowadza się do zwolnienie dłużników z długów dając im możliwość rozpoczęcia “nowego życia” bez żadnych obciążeń finansowych. Inny rodzaj bankructwa nie zwalnie z długów a je restrukturyzuje i odkłada w czasie. “Chapter 13″ jest przyznawany dłużnikowi który chce spłacić swoje długi w ciągu od 3 do 5 lat i dlatego ten rodzaj bankructwa zwany jest czasem “reorganization bankruptcy”. Korzystny jest on dla osób które chcą zatrzymać swój majątek np: dom rodzinny. Nowe prawo o bankructwie uchwalone przez Kongres w 2005 r. spowodowało że trudniej jest uzyskać “proste bankructwo” jednak dla przeważającej większości ludzi którzy znależli się w tarapatach finansowych jest ono w dalszym ciągu możliwe.
Balloon Mortgage – kredyt hipoteczny którego niespłacona suma nominalna (principal) jest wymagana w pewnym określonym okresie czasu np: po 5-ciu latach trwania pożyczki.
Balloon Payment - suma jaką należy zapłacić gdy wygasa kredyt hipoteczny typu “balloon”.
Bill Of Sale - document który jest dowodem aktu kupna-sprzedaży rzeczy np: samochodu.
Biweekly Mortgage – kredyt hipoteczny spłacany co dwa tygodnia zamiast co miesiąc czyli mamy 13 spłat w ciągu roku zamiast 12. “Dwutygodniowy” Kredyt Hipoteczny znacznie redukuje czas spłaty trzydziestoletniej pożyczki hipitecznej. Uwaga na niezależne firmy które zachęcają do tego rodzaju spłat ponieważ obciążają oni klienta dodatkowymi opłatami za zainicjowanie tej formy spłat a także każdorazowo za transfer funduszy. Firmy te ustanawiają konta powiernicze (trust account) na które klienci przelewają swoje opłaty. Gdy na koncie uzbiera się więcej pieniędzy firmy płacą dodatkowo redukując sumę nominalną (principal). Jednak klient może zrobić to sam unikając dodatkowych opłat i nie martwiąc się czy firma rzeczywiście przelała fundusze na czas do banku.
Bungalow – najpopularniejszy, amerykański styl budowy domów jednorodzinnych którego korzenie sięgają dalekich Indi. W prowincji Bengal małe jednorodzinne domy nazywano bangla lub bangala, brytyjscy koloniści upodobali sobie dom w którym efektywnie wykorzystywano przestrzeń albowiem wszystkie pomieszczenia skupiały się wokól salonu (living room), nie było żadnych korytarzy, z centralnego pomieszczenia wchodziło sie do sypialni, kuchni i łazienki. Pierwszy amerykański bungalow zaprojektował w 1879 r. William Gibson Preston. Wybudowany w stanie Massachusetts dwupiętrowy dom był jednak większy i bardziej luksusowy niż współczesne bungalowy. W Chicago bungalow jest niewątpliwie najpopularniejszym stylem. Najczęściej murowane, podpiwniczone, ze strychem który można zaadoptować na dodatkowe pomieszczenia, bungalowy cieszą się duża popularnością, są stosunkowo tanie i wygodne. W innych częściach Stanów bungalowy wyglądają inaczej, jest wiele pod-styli: Craftsman Bungalow, California Bungalow, Spanish Colonial Revival Bungalow, Dutch Colonial Revival Bungalow, Cape Cod Bungalow, Tudor Bungalow, Log Cabin Bungalow i Art Moderne Bungalow. Obecnie jest tendencja żeby każdy mniejszy dom określać terminem bungalow.
Cash-out Refinance – sytuacja kiedy pożyczkobiorca przefinansowuje swój kredyt hipoteczny na sumę większą niż wynosi bilans w intencji zużycia różnicy na cele osobiste.
Cape Code – styl domów popularnych w latach 30-tych, 40-tych i 50-tych XX wieku, domy w tym stylu budowali koloniści angielscy już w XVII wieku. Tradycyjny Cape Code jest jedno lub jedno i pół piętrowym domem, z dachem dwuspadowym, dużym centralnie usytuowanym kominem (w nowszych komin może być z boku), drzwiami pośrodku, okiennicami (służa do ozdoby), nowsze wersje tego stylu mogą sie nieco różnić.
Closing – zamknięcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.
Closing Costs – koszty zamknięcia transakcji; dzielą się na “non-recurring closing costs” i “pre-paids items”. Non-recuring są kosztami które płaci się tylko raz gdy dokonujemy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości natomiast pre-paid items są kosztami powtarzalnymi jak np: podatki od nieruchomości czy jej ubezpieczenie. Banki i instytucje pożyczkowe usiłują jak najdokładniej ustalić wysokośc tych kosztów używając specjalnego formularza “Good Faith Estimate” który musi być udostępniony kredytobiorcy w ciągu trzech dni od złożenia aplikacji o pożyczkę.
Closing Statement – zwany też “HUD-1 Statement” albo “Settlement Statement”, jest to dokument opisujący zamknięcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Closing Statement wyszczególnia opłaty takie jak komisowe dla agentów, depozyt pobrany na cele spłaty zaległych podatków, koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego, itp. Ważny dokument, należy go zachować m. in. po to aby rozliczyć się z podatku.
Collateral - zabezpieczenie, nieruchomość jest zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej. Pożyczkobiorca ryzykuje utratę nieruchomości jeśli nie spłaca pożyczki.
Collection - gdy pożyczkobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego bank kontaktuje się z nim ażeby ściągnąć zaległe spłaty, pożyczka jest w fazie “collection”. W tej fazie bank zbiera dokumenty przygotowując się do aukcji.
Colonial Style - styl budowu domów na kontynencie amerykańskim. Europejczycy którzy kolonizowali kontynent północno-amerykański przywiężli ze swoich ojczyzn różnorodne tradycje budowy domów. Domy budowane na północno-wschodnim wybrzeżu, gdzie osiedlili się Brytyjczycy różnią się od domów w dolinie Mississippi gdzie osiedlili sie Francuzi a jeszcze inaczej wyglądają domy Hiszpanów na Florydzie i Kaliforni. Europejczycy jednak musieli dostosować swoje tradycyjne budownictwo do amerykńskiego klimatu i krajobrazu, musieli używać materiałow dostępnych na miejscu a także uczyć się pewnych nowych technik od Indian. W ten sposób koloniści stworzyli nie jeden ale wiele unikalnych stylów w budownictwie. W XX w. czerpiąc z tych tradycji architekci amerykańscy stworzyli style nazwane Colonial Revival (symetryczna fasada, dwa lub trzy piętra, murowany, okno na poddaszu, powierzchnia mieszkalna na parterze, sypialnie na piętrach, kominek, okiennice) i Neocolonial który wykazuje wiele podobieństw z Colonial Revival jednak domy budowane w tym stylu są na wskroś nowoczesne, mają duże pokoje, kuchnie wyposażone są w urządzenia z zastosowaniem najnowszych technologi i znajdziemy tam wiele innych nowoczesnych rozwiązań.
Commission - opłata jaką pobierają agenci sprzedaży nieruchomości za swoje usługi, na ogół określana jest w procentach.
Condominium- mieszkanie własnościowe w wielomieszkaniowym budynku plus prawo własności w majątku niepodzielnym np: klatka schodowa, basen, kort tenisowy.
Conventional Mortgage – pożyczki które nie są klasyfikowane jako rządowe (VA lub FHA) określa się jako konwencjonalne (conventional loan).
Convertible ARM – pożyczka ze zmiennym procentem która może po pewnym okresie czasu zostać zamieniona na pożyczke ze stałym procentem (fixed-rate mortgage).
Cooperative (co-op) - typ własności w którym rezydenci wielomieszkaniowego budynku są udziałowcami korporacji będącej właścicielem tegoż budynku. Udział w korporacji daje oprawo do mieszkania.
Credit History – dokumentacja dotycząca spłaty pożyczek określonej osoby. Banki udzielające kredytów hipotecznych oceniają ryzyko na podstawie histori kredytowej.
Construction Loan – krótkoterminowa pożyczka na wybudowanie domu lub innego obiektu. Bank udostępnia fundusze budowniczemu w miarę postępu budowy.
Contingency - warunek jaki musi być spełniony aby umowa była prawnie zobowiązująca. Np: nabywca domu zastrzega sobie że umowa będzie zobowiązująca gdy otrzyma on od inspektora satysfakcjonujący go raportu na temat stanu nieruchomości.
Deed-in-lieu – skrót od “deed in lieu of foreclosure”, przenosi prawo własności na bank w sytuacji gdy pożyczkobiorca zalega ze spłatami a chce uniknąc sprzedaży swojej nieruchomości na aukcji. Bank dostaje akt własności w zamian za anulowanie kredytu hipotecznego. Bank gdy zaakceptuje Deed-in-lieu nie może dochodzić swoich strat na drodze sądowej (deficiency judgment). Banki niechętnie idą na takie rozwiązanie ponieważ w perspektywie muszą ponieść koszty zarządzania, marketingu i sprzedaży nieruchomości. Banki nie godzą się na przejęcie własności także wtedy gdy na nieruchomości są inne obciążenia. Bank musiałby spłacić wierzyciela lub wierzycieli żeby zostać właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń. Deed-in-lieu obniża znacznie punktacje kredytową.
Delinquency – niepłacenie kredytu hipotecznego na czas. Gdy opłata jest spóżniona więcej niż 30 dni większość banków informuje o tym biuro kredytowe.
Deposit – suma pieniędzy wpłacana jako zadatek na poczet większej sumy pieniędzy która ma być wpłacona w przyszlości. Przy sprzedaży nieruchomości depozyt określany jest terminem “earnest money deposit”.
Deed- pisemny dokument w którym właściciel ziemi przenosi prawo własności na inna osobę. Aby deed był ważny musi być sporządzony w formie pisemnej, musi być podpisany przez sprzedającego i musi być zarejestrowany we właściwym urzędzie powiatowym. W powiecie Cook (Illinois) takim urzędem jest Cook County Recorder of Deeds.
Default - niedokonanie wpłaty kredytu hipotecznego w określonym czasie.
Deficiency Judgment- opcja którą może mieć bank lub inna instytucja pożyczkowa w sytuacji gdy aukcja nie wygeneruje wystarczającej ilości gotówki ażeby pokryć kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość. Bank na drodze postępowania sądowego może dochodzić swoich roszczeń czyli różnicy między sumą uzyskaną na aukcji a wysokością kredytu hipotecznego. Tylko pożyczki “recourse” (termin oznacząjacy prawo regresu=odwetu) mogą być zaskarżane na drodze deficiency judgment. Jednak nawet jak pożyczka jest “recourse” banki rzadko dochodzą swoich roszczeń na tej drodze ponieważ jest to droga długa i kosztowna – w praktyce nieopłacalna.
Down Payment- zadatek, dobrze gdy wynosi 20% lub więcej, gdy jest mniejszy niż 20% musimy pożyczkę ubezpieczyć.
Ubezpieczenie (Private Mortgage Insurance (PMI)) wynosi na ogół pół precenta od wartości pożyczki. Np: gdy wpłacamy 10% zadatku tzn. $10 tys. na nieruchomość którą kupujemy za $100 tys. pożyczkodawca mnoży 90% czyli $90,000 przez 0.005% w wyniku czego otrzymuje roczną opłatę $450, dzielimy przez 12 miesięcy co daje nam $37.50. Właśnie te $37.50 będziemy musieli dopłacać każdego miesiąca do spłat naszej pożyczki. PMI nie jest odliczane od podstawy podatku.
Easement - służebność; prawo do przechodzenia przez cudzą nieruchomość.
Eminent Domain – prawo rządu do wywłaszczenia na cele publiczne. Właścicielowi płaci się cenę rynkową za wywłaszczoną nieruchomość.
English Basement - dolne pomieszczenie w budynku znajdujące się częściowo poniżej poziomu gruntu przystosowane do celów mieszkalnych, często z dużymi oknami, suterena.
Equity- wartość jaką mamy w nieruchomości po odjęciu obciążeń, np: dom jest wart $400,000 a dług którym jest najczęściej kredyt hipoteczny wynosi $250,000 wtedy equity = $150,000. Od kilkunastu lat banki dawały pożyczki pod zastaw equity najczęściej w formie equity line of credit tzn. otwierano linie kredytową na istniejące equity. Gdy ceny domów drastycznie zmalały, zmalało też equity. Część właścicieli nieruchomości nie spłacała kredytu i banki godziły sie na tzw. short sale czyli sprzedaż domu poniżej wysokości zadłużenia albo bank odbierał dom i sprzedawał na aukcji. W obu przypadkach banki traciły znaczne pieniądze co jest jedną z przyczyn obecnego kryzysu finansowego.
Escrow – depozyt; przechowanie pieniędzy lub dokumentów u osoby trzeciej.
Escrow Account – konto depozytowe na którym przechowuje się pieniądze osoby trzeciej. Kupujący może mieć specjalne konto w banku od którego dostał pożyczkę na które wpłaca co miesiąc pewną określoną sumę pieniędzy. Z tego konta bank opłaca dwa razy w roku podatki i raz w roku ubezpieczenie. Gdy kupujący nie założy konta depozytowego musi sam zadbać o zapłacenie podatku i ubezpieczenia w odpowiednim czasie.
Escrow Analysis – raz w roku pożyczkodawca dokonuje analizy konta depozytowego która ma na celu ustalenie czy pobierana jest od pożyczkobiorcy właściwa suma na przyszłe wydatki (ubezpieczenie, podatki od nieruchomości).
Escrow Disbursement – użycie sum znajdujących sie na koncie depozytowym na podatki i ubezpieczenie nieruchomości.
Estate Sale – wyprzedaż mienia; może to być wyprzedaż rzeczy osoby zmarłej lub wyprzedaż mienia osoby która się przeprowadza. Estate Sale lub Estate Liquidation odbywa się w formie wyprzedaży garażowej (garage sale) lub aukcji. Często taką wyprzedaż organizuje i przeprowadza specjalista likwidator który otrzymuje pewien procent od sprzedaży.
Eviction – prawne usunięcie kogoś z domu lub mieszkania które zajmuje.
Exclusive Listing – umowa która daje wyłączne prawo sprzedaży nieruchomości określonemu licencjonowanemu agentowi.
Federal House Style – amerykański styl budowy domów popularny w latach 1780-1830. Dom budowany w tym stylu ma dwuspadowy dach zakończony balustradą, symetrycznie rozstawione okna z okiennicami wokół centralnie położonego wejścia, jedno półkoliste okno nad drzwiami i dwa wąskie okna po obu stronach drzwi, owalne pokoje, wiele elementów dekoracyjnych. Styl ten wywodzi się z Wielkiej Brytani i jest zbliżony do stylu kolonialnego (Georgian Colonial Style).
Fee Simple – prawo własności do nieruchomości.
FHA Federal Housing Administration – agencja federalna która ubezpiecza kredyty hipoteczne, jest częścią HUD (Department of Housing and Urban Development ).
FHA mortgage – pożyczka hipoteczna ubezpieczona przez Federal Housing Administration (FHA) nazywana pożyczką rządową (government loan).
Firm Commitment – zgoda banku na udzielenia pożyczki określonej osobie na określoną nieruchomość.
Fixed-Rate Mortgage – kredyt hipoteczny którego oprocentowanie nie zmienia się w czasie trwania pożyczki. Najbardziej popularne są trzydziesto- i piętnastoletnie terminy.
Fixture – ruchomości które stają się nieruchomościami gdy zostaną na stałe do nich przytwierdzone np: żyrandol. Gdy sprzedający chce zatrzymać żyrandol bo ma dla niego dużą wartość np: jest dziedziczony z pokolenia na pokolenie, musi usunąć go przed oddaniem domu na sprzedaż (listing) lub wyszczególnić w umowie że dany przedmiot nie podlega sprzedaży.
Flood Insurance – ubezpieczenie które kompensuje straty jakie może ponieść właściciel nieruchomości na skutek powodzi. Jest wymagane w pewnych określonych przez władze federalne terenach.
Foreclosure - przejście określonej nieruchomości na własność wierzyciela. Najczęściej nieruchomość sprzedawana jest na aukcji gdy właściciel zalega ze spłatami kredytu hipotecznego.
Garnishment -zajęcie (sposób ściągania długów od dłużnika poprzez zajęcie części jego zarobków). Może mieć miejsce w sytuacji gdy sprzedajemy nieruchomość poniżej poziomu zadłużenie (short sale) albo gdy nasza nieruchomość sprzedana jest na aukcji (foreclosure) poniżej poziomu zadłużenia. Bank musi oddać sprawę do sądu (deficiency judgment) – nie może wejść na nasze zarobki automatycznie.
Georgian - styl domu, tradycyjny georgian charakteryzuje się symetrycznym kształtem, jest dwupiętrowy, na drugim piętrze znajduje się pięć okien, na pierwszym (polski parter) są centralnie usytuowane drzwi z małym ozdobnym daszkiem a po lewej i prawej stronie są po dwa okna, dach spadzisty z dwoma kominami po bokach. Nazwa Georgian pochodzi od króla Georga I za czasów którego budowano takie domy w Angli wzorując się na renesansie włoskim i architekturze starożytnej Grecji i Rzymu, na kontynencie amerykańskim georgiany rozpowszechniły się w południowych koloniach i w Nowej Angli, imitowały one bogate domy angielskie. Georgiany w Chicago i na przedmieściach są mniejsze, skromniejsze i tylko pewne elementy wskazują na to że jest to stary, królewski styl.
Good Faith Estimate – szacunkowy kosztorys zamknięcia transakcji, musi być sporządzony przez bank lub brokera w ciągu trzech dni od złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Ponieważ dokument ten określa szacunkowo wysokość kosztów, rzeczywiste koszty mogą się różnić.
Government Loan - pożyczki hipoteczne rządowe ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA) albo gwarantowane przez Veterans Affairs (VA). Pożyczki które nie są klasyfikowane jako rządowe określa się jako konwencjonalne (conventional loan).
Grantor – cedent, darczyńca, osoba która przenosi swoje prawa na beneficjenta.
Grantee – beneficjent, nabywca praw.
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) – hipioteka gdzie bank płaci (najczęściej w postaci miesięcznych wypłat) właścicielowi domu lub innej nieruchomości zamiast właściciel bankowi. To umożliwia starszym wiekiem właścicielom domów zamienienie na gotówkę wartości jakie tkwią w ich domach. Banki udzielają takich pożyczek na podstawie wartości domu a nie dochodow.
Home Inspection – dokładne sprawdzenie domu przez inspektora. Pozytywny wynik inspekcji może być warunkiem sprzedaży nieruchomości.
Homeowner’s Insurance – ubezpieczenie domu lub mieszkania; banki ażeby zabezpieczyć swoje inwestycje którymi są kredyty hipoteczne wymagają od pożyczkobiorców ubezpieczenia, czasem właściciele domów wymagają ubezpieczenia od najemców, nawet gdy dom jest spłacony właściciel powinien go ubezpieczyć w myśl starej zasady że przezorny zawsze jest ubezpieczony.Podstawowe ubezpieczenie nieruchomości pokrywa:
- szkody wyrządzone przez klęski żywiołowe (pożar, uderzenie pioruna) ubezpieczyciel pokrywa kompletnie tak że dom będzie naprawiony lub odbudowany w calości. Szkody spowodowane powodzią, trzęsieniem ziemi albo zaniedbaniem nie są kryte w ramach podstawowego ubezpieczenia i trzeba na nie wykupić oddzielne ubezpieczenie. Należy zaznaczyć że do każdego ubezpieczenia może być dodany tzw “sewer backup” pokrywający wycieki z rur kanalizacyjnych który nie należy mylić z ubezpieczeniem pokrywającym straty spowodowane powodzią (flood insurance).
- szkody spowodowane utratą lub uszkodzeniem rzeczy osobistych jak ubrania, meble, biżuteria są pokrywane jeżeli są skutkiem klęsk żywiołowych. Czasem ubezpieczenie pokrywa rzeczy osobiste utracone lub uszkodzone poza siedzibą ( “off-premises”) tak źe właściciel może dostać odszkodowanie np: za biżuterię utraconą gdziekolwiek by przebywał. Jednak obowiązują ścisłe limity na odszkodowania tego rodzaju chyba że właściciel wykupi odrębne ubezpieczenie na cenne przedmioty (“floater” policy) wtedy ich uszkodzenie lub utrata będzie pokryta w 100%.
Odpowiedzialność cywilna (osobista) pokrywa szkody wyrządzone przez ubezpieczonego lub jego rodzinę trzeciej osobie nie związanej z domownikami. Ten rodzaj ubezpieczenia obejmuje nawet zwierzęta domowe, jeżeli pies osoby ubezpieczonej ugryzie sąsiada rachunki za udzielenie pomocy medycznej zapłaci ubezpieczyciel. Firma ubezpieczeniowa może zwrócić koszty hotelu gdy dom ubezpieczonej osoby ulegnie zniszczeniu i nie będzie ona mogła w nim zamieszkiwać aż do czasu gdy dom zostanie odbudowany, co więcej ubezpieczyciel zapłaci koszty posiłkow i inne koszty związane z faktem niemożności zamieszkania w swoim własnym domu. Należy pamiętać że są różne ubezpieczenia, ubezpiecznie nierówne jest ubezpieczeniu, generalnie im więcej zapłacimy tym więcej dostaniemy w razie wypadku. Przeciętna cena ubezpieczenia nieruchomości w USA wynosiła w roku 2005 $764. Cena ta różni się w zależności od kilku czynników takich jak wartość domu, jak duża jest odpowiedzialność cywilna, czy dom znajduje się w okolicy gdzie popełnianych jest dużo przestępstw, jak blisko hydrantu znajduje się dom itp.
Homeowner’s Warranty – ubezpieczenie nabywane przez kupującego które pokrywa reperecje pewnych rzeczy i urządzeń jak np: klimatyzacja. Często kupujący wymaga od sprzedającego aby to on pokrył koszty takiego ubezpieczenia, może to stanowić warunek podpisania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przez kupującego.
HUD-1 Settlement Statement – document który wyszczególnia opłaty dokonywane w czasie zamknięcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości takie jak opłaty związane z udzieleniem pożyczki kupującemu, komisowe dla agentów, zaliczki, itp. Każda pozycja posiada swój numer a na dole znajduje się rubryka “suma ogólna” (total). Sumuje się wydatki/wpłaty dla kupującego i sprzedającego. Wynik daje sumę netto jaką kupujący musi zapłacić sprzedającemu. HUD1 zoatał opracowany przez Department of Housing and Urban Development (HUD) – stąd nazwa. Dokument ten znany jest także pod nazwą “closing statement” albo “settlement sheet.”
Joint Tenancy – typ własności niepodzielnej; każdy z właścicieli ma prawo do całej nieruchomości a nie części, własność jest niepodzielna, np: gdy właścicielami są mąż i żona i mąż umrze żona staje się właścicielem całej nieruchomości. Zobacz też: Tenancy In Common
Lease – pisemna umowa pomiędzy właścicielem a wynajmującym; określa warunki wynajmu nieruchomości takie jak długosć trwania umowy, wysokość czynszu, itp.
Lease Option – pisemna umowa najmu która pozwala dzierżawcy kupić nieruchomość po pewnym okresie czasu. Taka umowa może zawierać klauzulę że część czynszu będzie przeznaczona na poczet przyszłego kupna nieruchomości.
Legal Description – prawnie uznany dokładny opis lokalizacji nieruchomości.
Liabilities – zobowiązania finansowe osoby.
Liability Insurance – ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Pokrywa straty poniesione przez osoby trzecie na skutek zaniedban wlaściciela nieruchomości. Zazwyczaj wchodzi w skład homeowner’s insurance policy.
Lien- prawo zastawu, np: kredyt hipoteczny bierzemy pod zastaw nieruchomości. Jeżeli nie będziemy spłacać kredytu wraz z odsetkami bank lub inna instytucja udzielająca nam pożyczki przejmie nieruchomość ażeby zaspokoić swoje roszczenia. W niektórych stanach dopuszczalny jest mechanic’s lien który zabezpiecza wierzytelności osób wykonujących usługi na rzecz nieruchomości np: naprawa dachu, przebudowa domu, itp. Jeżeli osoba świadcząca usługę nie dostanie zapłaty za swoją pracę lub dostarczone materiały może “założyć lien”. Gdy tylko roszczenia zostaną zaspokojone lien zostaje usunięty.
Lis Penden – zawiadomienie o wszczęciu procesu. Dokument ten który sporządza adwokat wszczyna proces przejęcia nieruchomości za długi (foreclosure).
Loan Modification – modyfikacja pożyczki; ma na celu taką zmianę warunków kredytu hipotecznego żeby właściciel nieruchomości był w stanie spłacać pożyczkę a w konsekwencji ma zapobiec przejęciu nieruchomości przez bank. Loan Modification nie jest nowym kredytem hipotecznym a jedynie jego restrukturyzacją. Dla właścicieli którzy zalegają z opłatami a jednocześnie mają niską punktacje kredytową jest to jedyna opcja która pozwala zachować im nieruchomość. Modyfikacja umowy często obejmuje obniżenie procentu, redukcję salda sumy nominalnej (principal balance), zmianę procentu z ruchomego na stały i wydłużenie terminu spłaty np: z 15 lat na 30.
Loan-To-Value (LTV) - stosunek pożyczki do wycenionej wartości nieruchomości lub ceny jej sprzedaży (co jest niższe). Określany jest w procentach np: jeżeli ktoś chce pożyczć $160,000 a dom został wyceniony na $200,000 LTV = 160,000/200,000 =0.8 = 80%. LTV jest brane pod uwagę przy udzielaniu pożyczek, im wyższe LTV tym ryzyko większe i mniejsza szansa na udzielenie pożyczki. Jeżeli LTV jest większe niż 80% bank może wymagać ubezpieczenia hipoteki co zwiększa koszty pożyczki.
Lock-in – zgoda banku na udzielenie pożyczki na pewien ściśle określony procent na określiony czas za określoną opłatą.
Lock-in Period – okres czasu w którym bank gwarantuje pewien procent na pożyczkę.
Loss Mitigation – proces którym określa się pomoc udzieloną właścicielowi nieruchomości przez osobę trzecią, specjalny dział w banku albo wyspecjalizowaną firmę polegającą na negocjacjach pomiedzy bankiem a pożyczkobiorcą. Celem Loss Mitigation jest zapobieżenie przejęcia nieruchomości przez bank.
Margin – marża, narzut. W sytuacji kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem (ARM) marża jest różnicą między wysokością procentu a indeksem. Marża jest niezmnienna przez cały czas trwania pożyczki, indeks raz może być wyższy raz niższy.
Modification - zmiana jedngo lub kilku warunków umowy hipotecznej, dotyczy najczęściej pożyczkobiorców którzy mają kłopoty finansowe, rezultatem powinno być stworzenie warunków umożliwiających spłatę kredytu (zobacz: Loan Modification)
Mortgage - hipoteka; Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności (np. wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu).
Mortgagee- termin prawny ogreślający udzielającego kredyt hipoteczny; pożyczkodawca.
Mortgagor - termin prawny określający pożyczającego; pożyczkobiorca.
Negative Amortization - negatywna amortyzacja (kredytu); procenty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (ARM) zmieniają się niezależnie od minimalnej raty którą pożyczkobiorca musi co miesiąc spłacać. Może się zdarzyć że minimalna spłata nie pokryje części procentowej pożyczki i wtedy ten niepokryty procent dopisywany jest do sumy nominalnej (principal). W rezultacie każdego miesiąca suma nominalna (principal) rośnie zamiast maleć stąd nazwa negatywna amortyzacja.
No-Points Loan – większość banków oferuje pożyczki “no-points” (bez punktów procentowych), punkt = 1% od sumy pożyczki np: od $100,000 kredytu hipotecznego jeden punkt wynosi $1,000. Banki mogą obciążać pożyczkobiorcę jednym, dwoma i więcej punktami procentowymi, są one przedpłatą procentów dlatego pożyczki “no-points” mają wyższy procent. Biorący pożyczkę musi zadecydować jaka pożyczka w jego sytuacji finansowej jest lepsza “points” czy “no-points”. Np: gdy bank oferuje bezpunktowy 30-letni kredyt hipoteczny w wysokości $100,000 na 7.5% miesięczna spłata wynosi $699. Jeżeli pożyczkobiorca zapłaci dwa punkty ($2000) zmniejszy procent do 7% to spłata miesięczna będzie wynosiła $655 czyli zaoszczędzi miesięcznie $34. Osoby które chcą zredukować koszty zamknięcia transakcji wybiorą “no points loan” jednak ich spłaty miesięczne będą wyższe. Należy też wziąść pod uwagę że punkty procentowe odlicza się od podstawy podatku w odróżnieniu od innych kosztów związanych z uzyskaniem pożyczki jak np: opłata za przygotowanie dokumemtacji (origination fee).
Origination Fee – koszty ktore ponosi pożyczkobiorca za prace związane z aplikacją o kredyt hipoteczny, wynoszą od 0.5% (pół punktu) do 2% (dwa punkty) od sumy kredytu hipotecznego np: origination fee dla kredytu w wysokości $300,000 przy 2 punktach wyniesie $6000.
Partial Payment – miesięczna spłata pożyczki która jest niższa od wymaganej. Banki nie akceptują tego rodzaju spłat.
Personal Property – ruchomość; antonim nieruchomości (real property).
PITI – skrót od sumy nominalnej (Principal), odsetki (Interest), podatku (Tax) i ubezpieczenia (Insurance). Bardzo często te cztery komponenty stanowią opłatę którą musimy uiścić za naszą nieruchomość każdego miesiąca.
Point – jeden procent od sumy kredytu hipotecznego.
Prepayment Penalty – opłata którą musi uiścić pożyczkobiorca gdy spłaca pożyczkę wcześniej niż jest to wymagane, jednak większość pożyczek można wcześnie spłacić bez żadnych negatywnych konsekwencji.
Prime Rate – podstawowa stopa procentowa którą banki ustalają dla swoich najbardziej wiarygodnych klientów, służy jako index w pożyczkach typu equity line of credit, zmiany w podstawowej stopie procentowej nie mają wpływu na inne typy kredytów hipotecznych np: najbardziej popularnych trzydziesto- lub piętnastoletnich pożyczek o stałym oprocentowaniu.
Principal - suma nominalna; kwota kredytu bez odsetek.
Principal Balance – suma nominalna jaka pozozstała do spłacenia, nie obejmuje odsetek i innych opłat.
Promisory Note - pisemne zobowiązanie zapłacenia pewnej sumy pieniędzy w określonym czasie.
Public Auction – przetarg publiczny.
Purchase Agreement – umowa na piśmie między kupującym a sprzedającym określająca termin i warunki sprzedaży nieruchomości.
Ranch – styl domów które zaczęto budować w Ameryce w latach 20-tych zeszłego wieku, jednak szczyt popularności przypada na lata 1940 – 1970, ranche można znależć we wszystkich zakątkach Stanów Zjednoczonych, jest to styl „czysto” amerykański. Ranch zwykle jest budynkiem murownym lub drewnianym, jednopiętrowym, z dwuspadowym dachem, głębokotocznymi rynnami, dużymi oknami, dębowymi podłogami i przesuwanymi drzwiami które prowadzą na patio. Odmianą stylu ranch jest Raised Rranch który ma dwa poziomy mieszkalne oraz Split-Level Ranch gdzie dom jest podzielony na dwie sekcje z których jedna jest podniesiona.
Renovation Loan - pożyczka przeznaczona na renowacje nieruchomości; pożyczka ta pokrywa koszty przebudowy nieruchomości (najczęściej domu), różni się od innych pożyczek tym że jej wysokość oparta jest na wartości jaką będzie miał dom po przebudowie. Pożyczkobiorca musi dołączyć do aplikacji o pożyczkę plany architektoniczne na podstawie których bank szacuje przyszłą wartość domu czyli wartość domu po zakończeniu przebudowy. Oprocentowanie “renovation loan” jest wyższe niż wynosi oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego gdyż ryzyko jest większe – bank zakłada że przebudowa zostanie ukończona a wartość domu wzrośnie.
Residential Real Property Disclosure Report- dokument którego celem jest ochrona kupującego przed nabyciem nieruchomości z wadami takimi jak cieknąca do piwnicy woda, wadliwy system elektryczny, hydrauliczny czy niewydolnie pracująca klimatyzacja, itp. Dokument wyszczególnia ponad dwadzieścia pytań na które sprzedający musi uczciwie odpowiedziec. W przypadku mijania się z prawdą dokument może być podstawą prawną do wytoczenia sprawy sprzedającemu. Disclosure Report musi być podpisany przez sprzedającego i kupującego.
Right Of First Refusal – prawo pierwokupu.
Right Of Ingress Or Egress – prawo wejścia na określoną posiadłość lub prawo wyjścia z niej.
Right Of Survivorship - prawo osoby pozostającej przy życiu do całej nieruchomości, prawo to ma miejsce w typie własności niepodzielnej (joint tenancy).
Short Sale- sprzedaż nieruchomości po cenie niższej niż wynosi zadłużenie np: sprzedajemy mieszkanie za $280 tys. a kredyt hipoteczny wynosi $300 tys. Pożyczkobiorca może wynegocjować przy pomocy adwokata lub doswiadczonego brokera darowanie różnicy między zadłużeniem a ceną sprzedaży w tym przykładzie $20 tys. Short Sale powinna być korzystna dla banku ponieważ nie musi on przejmować na własność nieruchomości (foreclosure) a potem ją sprzedawać. Straty finansowe banku w przypadku foreclosure są ewidentne i obejmują opłaty sądowe, adwokackie, podatki, komisowe należne brokerowi, koszty administrowania nieruchomości do chwili jej sprzedania, itp. Jednak short sale jest korzystna przede wszystkim dla pożyczkobiorcy: uniknie on aukcji i zrujnowania swojej punktacji kredytowej a także pewna część długu będzie mu darowana – wracając do przykładu $20 tys. Uwaga: od sumy “darowanej” musimy zapłacić podatek. Nie wszyscy właściciele kwalifikują się do “short sale”. Muszą być spełnione co najmniej cztery warunki: 1. Nieruchomość tak spadła w cenie że obciążenia (kredyt hipoteczny i inne pożyczki) przewyższają jej wartość. 2. Pożyczkobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. 3. Pożyczkobiorca jest w ciężkiej sytuacji którą musi opisać w liście skierowanym do banku (hardship letter). Typowe ciężkie sytuacje to: utrata pracy, wypadek, rozwód, długotrwała choroba, śmierć. Nie zalicza się natomiast do ciężkich sytuacji np: fakt że dom przestał sie właścicielowi podobać i chce kupić inny czy głośni sąsiedzi. 4. Pożyczkobiorca nie posiada innych wartości np: akcji, pieniędzy na koncie oszczednościowym lub innych nieruchomości.
Tenancy In Common – typ własności; każdy współwłaściciel ma swój niepodzielny udział w nieruchomośći np: połowę lub jedną trzecią. Jednak fizycznie ziemia nie jest podzielona na części do których współwaściciele mieli by prawa, poszczególne wkłady (udziały) dotyczą całej nieruchomości. Własność jest podzielna – nieruchomość nie. Zobacz też: Joint Tenancy.
Title- prawo własności; dowód własności.
Title Insurance – ubezpieczenie które chroni bank lub kupującego przed stratami wynikłymi ze sporu dotyczącego prawa własności. Trust Account – rachunek powierniczy.
Trust Bank – bank powierniczy.
Trust Beneficiary - beneficjent funduszu powierniczego.
Trust Corporation – spółka powiernicza.
Trust Deed – umowa powiernicza.
Trust Estate – majątek powierniczy.
Trust Fund – fundusz powierniczy.
Trustee - kurator; zarządza nieruchomością w imieniu i na rzecz innej osoby.
Truth-in-Lending – prawo federalne wymagające ujawnienia wszystkich warunków umowy włączając roczny procent (APR) i inne opłaty.
VA mortgage – kredyt hipoteczny gwarntowany przez Department of Veterans Affairs (VA).
Veterans Administration (VA) - federalna agencja która gwarantuje kredyty hipoteczne udzielane weteranom.
waiver of deficiency – zrzeczenie się dochodzenia długu, waiver of deficiency powinien być częścią “short sale”. Kredytobiorca sprzedaje za zgodą banku nieruchomość poniżej poziomu zadłużenia np: kredyt hipoteczny wynosi $300,000 a nieruchomość została sprzedana za $220,000. Korzystnie przeprowadzona dla kredytobiorcy transakcja “short sale” powinna zawierać warunek że po jej zakończeniu bank nie będzie dochodził w drodze sądowej niedoboru w wysokości $80,000. Brak “waiver of deficiency” daje bankom prawo do dochodzenia w drodze postępowania sądowego reszty długu tj. w powyższym przykładzie sumy $80,000 wraz z odsetkami.
Więcej pytań: DZWOŃ DO TADEUSZA (773) 230-4598
bielickitad@yahoo.com
