Opracował: Tadeusz Bielicki
(773) 230-4598
Co zrobić gdy zabraknie nam pieniędzy na comiesięczne spłaty pożyczki hipotecznej?
Przede wszystkim nie wpadać w panikę albo przeciwnie udawać że nic się nie dzieje.
Istnieje kilka rozwiązań które każdy może dopasować do swojej indywidualnej sytuacji. Należy wiedzieć jakie są wady i zalety tych rozwiązań.
Dla uproszczenia w tym artykule pojęcie bank obejmuje także inne pozabankowe instytucje udzielające pożyczek.
Jeżeli nie płacimy pożyczki hipotecznej bank czeka trzy miesiące. Bank będzie w tym czasie chciał się z nami skontaktować, zwykle wysyłając list i prosząc o kontakt, ważne jest abyśmy tego listu nie zignorowali, zasadą jest że im prędzej skontaktujejmy się z bankiem tym lepiej. Bank nie potrzebuje naszego domu chce jedynie żebyśmy spłacali naszą pożyczkę zgodnie z warunkami umowy. Musimy zdawać sobie sprawę że jeżeli w ciągu tych trzech miesięcy zaczniemy płacić nasze raty – wrócimy do normalnego stanu tzn. bank zaakceptuje naszą miesięczną spłatę i nie bedzie dążył do odebrania nam domu. Ten okres nazywa się reinstatement.
Uwaga: należy wystrzegać się instytucji czy osób indywidualnych które bedą nam obiecywały pomoc. Jakkolwiek wszystko co takie instytucje lub osoby robią jest na ogół (choć nie zawsze!) zgodne z prawem będziemy musieli im za to zapłacić, często niewspółmiernie wysoko w stosunku do nakladu ich pracy. Polecam natomiast darmowy lub niskopłatny serwis akceptowany przez HUD (The U.S Department and Urban Development). Doradca pomoże nam zrozumieć prawo i opcje jakie mamy w naszej sytuacji a także w miarę potrzeby może nas reprezentować w negocjacjach z bankiem. Jak można znależć taką osobę najbliżej miejsca naszego zamieszkania? Proszę dzwonić na numer (800) 569-4287 lub (800) 877-8339.
Po trzech miesiacach niepłacenia wchodzimy w czteromięsieczny okres zwany redemption. Bank oddaje sprawę do sądu i zaczyna się proces odbierania nam nieruchomości który kończy się sprzedażą jej na aukcji. Jednak obecnie sytuacja na rynku jest tak ciężka jeżeli chodzi o sprzedaż że nie koniecznie aukcja musi zakończyć się sprzedażą – większość nieruchomości wraca na rynek i jest wystawiana ponownie na sprzedaż przez renomowane firmy realnościowe.
Ważną sprawą jest to że Bank dokonuje na tym etapie wpisu do hipoteki (Lis Pendens) który ma taki skutek że nie możemy sprzedać naszej nieruchomości bez zgody Banku – w tym momencie praktycznie tracimy kontrolę nad naszą wlasnością choć w dalszym ciągu możemy w niej zamieszkiwać jeżeli jest to dom lub mieszkanie. Generalnie w okresie redemption nasza sytuacja jest inna albowiem cała suma pożyczki hipotecznej jest natychmiast wymagana a nie jak poprzednio tylko zwrot zaległych miesięcznych rat. Jeżeli pożyczki nie spłacimy bank odbierze nam dom. To odebranie domu określa się terminem foreclosure którego istotą jest sprzedaż domu na aukcji. Aukcja jest wyznaczana w okresie dwóch miesięcy od czteromiesiecznego okresu redemption. Jeżeli aukcja się odbędzie czy to oznacza że natychmiast musimy sie wyprowadzić z już nie naszego domu? Na szczęście nie. Ponieważ sąd w ciągu 30-stu dni sprawdza czy aukcja została przeprowadzona prawidłowo a potem daje jeszcze nam 30 dni na przeprowadzkę. Wynika z tego że od chwili niezapłacenia miesięcznej raty pożyczki hipotecznej do nieprzyjemnej chwili kiedy bedziemy musieli opuścić nasz dom mija miesiecy 3 + 4 + 2 + 1 +1 w sumie 11. Jednak na foreclosure nasze kłopoty wcale nie muszą się skonczyć bo co będzie jeżeli bank sprzeda naszą nieruchomość po cenie niższej niż obciążenia na niej istniejące? Bank czyli wierzyciel może sądzić nas (deficiency judgment) o to czego nie uzyskał na aukcji. Foreclosure rujnuje naszą punktacje kredytową i wydaje sie być najgorszym rozwiazaniem dla wielu z nas.
Dla osób które nie mają środków na spłaty nieruchomości i nie mogą tej nieruchomości sprzedać po cenie wyższej niż wynosi zadłużenie rozsądnym rozwiązaniem jest short sale. Gdy sprzedamy nieruchomość za cenę niższą niż wynoszą istniejące na niej zadłużenia mamy do czynienia z short sale i żeby prawidłowo zakończyć transakcję musilibyśmy na closingu dopłacić różnicę miedzy zadłużeniami a ceną sprzedaży. Aby tego uniknać należy z bankami negocjować, najlepiej jak takie negocjacje przeprowadza adwokat lub broker specjalizujący się w short sale. Dobry adwokat/broker wynegocjuje że nie będziemy musieli dopłacić na closingu różnicy między zadłużeniem a ceną sprzedaży. To jest glówna korzyść gdy zdecydujemy się na short sale. Istotne jest także że przy short sale nie musimy wcale stracić wiele punktow jeżeli chodzi o naszą punktacje kredytową. Za miesiąc niepłacenia tracimy 10 pkt. a za samo short sale tracimy 100 pkt. gdy w przypadku foreclose punktacja nasza jest zrujnowana. Musimy pamiętać ze short sale musi byc zakończona do aukcji. Po aukcji nie mamy juz żadnych praw, możemy jeszcze w naszym domu mieszkać do dwoch miesiecy ale ten dom nie jest tak naprawdę już nasz. Należy zaznaczyć że nie wszyscy właściciele kwalifikują się do “short sale”. Muszą być spełnione co najmniej cztery warunki: 1. Nieruchomość tak spadła w cenie że obciążenia (kredyt hipoteczny i inne pożyczki) przewyższają jej wartość. 2. Pożyczkobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. 3. Pożyczkobiorca jest w ciężkiej sytuacji którą musi opisać w liście skierowanym do banku (hardship letter). Typowe sytuacje to: utrata pracy, wypadek, rozwód, długotrwała choroba, śmierć. Nie zalicza się natomiast do ciężkich sytuacji np: fakt że dom przestał sie właścicielowi podobać i chce kupić inny czy głośni sąsiedzi. 4. Pożyczkobiorca nie posiada innych wartości np: akcji, pieniędzy na koncie oszczednościowym lub innych nieruchomości. Kazda short sale jest nieco inna i opisane warunki mogą różnić się w zależności od banku.
Innym rozwiązaniem jest deed in lieu: bank dostaje akt własności w zamian za anulowanie kredytu hipotecznego. Zaleta: bank gdy zgodzi się na DiL nie może nas skarżyć do sądu (deficiency judgment), nasz dług zostaje darowany raz i na zawsze. Wada: mamy zrujnowaną punktacje kredytową. Banki jednak rzadko zgadzają się na takie rozwiązanie ponieważ muszą, gdy przejmą nieruchomość na własność, ponosić koszty jej zarządzania, marketingu i sprzedaży. Banki nie godzą sie także na DiL gdy na nieruchomości, oprócz kredytu hipotecznego, ciążą inne niezapłacone należności. Bank musiałby spłacić te wszystkie obciążenia ażeby posiadać nieruchomość wolną od zadłużeń.
Poniżej lista domów które są wystawione na sprzedaż jako short sale. Cena musi być zatwierdzona przez bank. Wybrałem domy z północno-zachodniej części Chicago. Dane z 23-go lutego, 2009 r.
4837 W. Cullom Ave, cena $249,500 (przeceniony z $369,500), 8 pokoi, 4 sypialnie, 3 łazienki, generalny remont w 2005 r., wykończona piwnica.
5232 N. Mobile Ave, cena $289,000 (przeceniony z $429,000), 8 pokoi, 4 sypialnie, 2 łazienki, murowany w stylu angielskim, wykończona piwnica, patio.
4249 N. Mason Ave, cena $339,000, NOWY NA RYNKU, 12 pokoi, 4 sypialnie, 3 łazienki, bardzo starannie wyremontowany, kominek, nowa kuchnia, wykończona pienica.
4061 W. Glenlake Ave, cena $829,900 (przeceniony z $1,155,000), 11 pokoi, 5 sypialni, 4 łazienki, piękny luksusowy dom wyceniony na szybką sprzedaż.
3262 N. Oleander Ave, cena: $224,000 (przeceniony z $369,000), 11 pokoi, 4 sypialnie, 3 lazienki.
5734 W. Eddy ST, cena: $275,000 (przeceniony z $363,000), 8 pokoi, 5 sypialni, 3 lazienki.
5055 N. Central Park, cena: 290,000 (przeceniony z $390,000), 7 pokoi, 3 sypialnie, 2 lazienki, rok budowy: 1923.
6629 N. Octavia Ave, cena: $920,000, 11 pokoi, 4 sypialnie, 5 lazienek, rok budowy: 2006. Wybudowany na zamowienie w 2006 r., trzy poziomy powierzchni mieszkalnej, drewniane podłogi, pięknie wykończona piwnica z podgrzewaną podlogą, podwójnej wielkości dzialka, dwa kominki i wiele innych dodatków.
8222 W. Irving Park Rd, cena: 274,900 (przeceniony z $349,900), 9 pokoi, 3 sypialnie, 2 lazienki.
5354 W. Patterson Ave, cena: 359,000 (przeceniony z $414,900), 9 pokoi, 4 sypialnie, 3 lazienki, rok budowy: 1922.
Tadeusz Bielicki
(773) 230-4598
Zamieszczony w: Finanse, Nieruchomosci | Otagowane: Finanse, Short Sale
